为提升宜良县东城新区片区基础设施配套，改善片区居民居住条件，释放片区土地价值，在宜良县委县政府的安排部署下，昆明发展投资集团有限公司（以下简称“昆发展”）在宜良县东城新区土桥社区居民委员会片区投资建设宜良县全域城镇化项目（一期）暨土桥村城市棚户区改造项目（以下称“土桥棚户区项目”）。土桥棚户区项目作为市级全域城镇化试点项目，已纳入昆明市2013-2017年城市棚户区统贷建设项目（二期）。

一、项目概况

项目名称：宜良县全域城镇化（一期）暨土桥村城市棚户区改造项目

项目性质：城市棚户区改造

改造区域：宜良县土桥村区域内的城市棚户区

项目四至界线：安置房建设用地位于宜良东城新区土桥社区居委会，四至范围东至经三路，南至匡山东路，西至经二北路，北至青远街。

项目承办单位：昆明发展投资集团有限公司

（一）项目现状。土桥棚户区改造范围位于宜良匡远街道办事处土桥居民委员会，改造范围东至宜良东城新区经五路、南至纬一路、西至东环路北段及起春路、北至六十铺河西段及进霆家园南侧。规划区域面积约2,459亩，棚户区占地面积396.49亩，拆迁户数1,811户，拆迁面积 228,523.1平方米（包括国有土地上的自有产权住宅拆迁293户、拆迁面积28000平方米；集体土地上的自有产权住宅拆迁1,518户、拆迁面积200,523.10平方米）。

土桥棚户区项目改造范围位于宜良县规划的东城新区范围，改造范围内涉及宜良县土桥社区5个居民小组10个村庄，村庄零散分布于东城新区，影响了东城新区的土地供应出让及开发建设。同时，改造范围内现状房屋陈旧，房屋结构为砖混结构、土木结构，抗震能力较弱；房屋间距较窄，道路狭窄，无消防相关设施及通道，治安及消防安全隐患大，生活配套设施不完善，居民居住条件较差。

（二）异地安置计划。土桥棚户区项目安置方式采取异地安置，安置房建设用地位于宜良东城新区土桥居委会，四至范围：东至经三路，南至匡山东路，西至经二北路，北至青远街。

二、项目建设内容

按照已通过规委会的设计方案,项目拟建设住宅楼38栋共计2180套，其中18层小高层5栋，11层小高层33栋。配套商业11栋，配建幼儿园1所，立体停车库1栋。具体规划指标为：安置地块总用地面积285.79亩，净用地面积246.09亩，容积率为1.6，建筑密度19.92%，绿地率36.57%。总建筑面积332764.94平方米，地上建筑面积为304597.29平方米，其中住宅面积253837.18平方米，商业及其他配套公建建筑面积24177.2平方米，立体停车库22428.15平方米，幼儿园4154.76平方米。地下建筑面积28167.65平方米，其中地下车库建筑面积22623.53平方米，半地下非机动车库建筑面积4903.92平方米。

土桥棚户区项目安置房总户数为2180户，其中A户型60平方米132户；B户型80平方米288户;C户型100平方米396户;D户型120平方米880户;E户型140平方米484户。共有机动车停车位2417个，满足地面建筑面积0.8个／100平方米；非机动车停车位3046个，满足地面建筑面积1个／100平方米。

三、项目资金情况

土桥棚户区项目估算投资约150,500万元，其中棚户区安置房建设投资约123,800万元，拆迁及土地整理约2.66亿元。

项目的资金来源于自有资金与银行贷款，争取中央补助资金和省级补助资金。

1.目前已通过国开行总行贷款审批，获得12.67亿元贷款额度，其中软贷款1.41亿元，期限9年，中长期贷款11.26亿元，期限25年。

2.已获批第一批专项建设基金（国开基金）22,000万元。

3.已获得中央、省市各类保障性安居工程专项资金6630.6143万元。

四、项目建设周期

土桥棚户区项目安置房工程2016年3月8日开工，2018年6月8日竣工验收并完成竣工验收备案。

五、拆迁及安置情况

（一）拆迁情况

根据县政府安排，土桥棚户区项目拆迁工作于2019年6月15日结束，土桥棚户区项目涉及1811户（可研报告计划数），实际应签房屋拆迁补偿协议1443户（另有368户为有户无房户，均已签订了同意拆迁改造协议），已签订拆迁补偿协议1361户，未签约户82户；通过国开行审批同意累计发放拆迁补偿款2.245亿元。

（二）安置情况

截止2021年10月，土桥棚户区项目共完成分房选房2071户（套），目前已经装修入住1786套。

六、项目建设的经济效益和社会效益

（一）经济效益

本建设项目属民生工程，项目的经济效益主要体现在带动区域经济发展、土地增值、人民生活水平提高以及由配套设施齐全带来的经济、社会的发展。

（1）大幅度改变棚户区脏乱差、治安不好的现状，打造适合人居典范的精品住区，完善东城新区片区基础设施配套，提升城市功能、城市形象，将带来大批相关的工作岗位，对于维护社会稳定，促进社会主义和谐社会的建设具有重大意义。

（2）有效改善了棚户区群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。

（3）增加就业岗位：项目本身建设需要大量的劳动力，项目建成后随着经济的发展，各行各业及各类单位、企业的进入，将提供大量的工作岗位与就业机会。

（4）有利于城市经济规模的进一步扩大，区域经济结构得到进一步优化，对区域经济和社会发展将起到极大的推动作用。

（5）带动相关产业与社会发展产生的经济效益：项目的建设对解决就业及解决下岗再就业起着促进作用。项目建设投资大、周期长、需大量的钢材、水泥、木材、沥青、砂卵石等材料的生产劳动力，对当地的建材等相关行业具有巨大的带动作用。同时，项目建成后，被拆迁户入住前，需要进行装饰装修，家具家电及相关生活用品的购买，带动了居民消费、就业及相关行业的发展。

（6）加快宜良县东城新区片区土地整理及开发建设，释放东城片区土地价值，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应；通过棚户区改造，集约节约了土地，土桥棚户区改造范围内约2100亩土地得到整合和熟化，熟化后的土地可以吸引投资，加快片区的建设速度，促进经济发展，增加税收和财政收入。截止2021年11月，土桥棚户区改造范围内实现土地出让560亩，土地出让收入10.36亿元。

（7）促进了重大项目落地宜良。目前，我县成功引进了华强方特、华侨城大九乡旅游区、华联奥特莱斯、云南中医大学康养小镇等一大批重大项目，形成了“三华入宜良，温润又养生”的良好态势，“十字街，四方城”的招商引资建设作为华强方特的配套部分，实现了“游华强方特，住千年古镇”，使宜良成为旅游目的地。

（8）企业经济效益显著，土桥棚户区项目实施完成后，按照昆发展与宜良县人民政府签订的相关协议，昆发展可获得投融资管理费和建设管理费约4200万元。

（二）社会效益

（1）有效解决棚户区居民住房困难问题，通过棚户区改造项目的实施，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。

（2）棚户区改造有利于扩大供给、平抑房价城市棚户区改造不但有利于改善这部分居民的居住条件、提升生活质量，改善舆论压力；而且有利于集约土地（棚户区的容积率都较低，而改造后的楼房容积率提升），盘活土地资源，增加部分商品房的供给，间接为控房价做出贡献。

（3）创造大量的就业机会、提高人民生活水平，土桥棚户区项目的建成可以带动周边经济贸易的发展，它涉及交通运输、农业生产、邮电通讯、配套商业贸易、饮食服务、财政金融、文化卫生等行业。这样就创造了广泛的就业渠道和大量的工作岗位，这对于安置大量农业剩余劳动力，拓宽了一条理想而现实的就业、生存和致富之路。一方面，可以提高城镇人民生活质量；另一方面，促进云南省经济的增长，不断增加区域人民的经济收入，有利于当地居民增产增收，脱贫致富奔小康，提高当地人民生活水平和质量。

（4）项目的建设将带动区域的经济发展，推进平安和谐社区的建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。

（5）在实施棚户区项目改造的同时，宜良县进一步完善公共基础设施建设，及时对安置房小区周围的配套设施进行了完善，在小区东、西、南三面共投资人民币7亿余元，分别修建纬一路、经二路、经三路；投资2900万元，精心打造占地约120亩的“三角梅主题公园”；建盖衡水中学，配套了教育资源。为回迁安置的群众提供了便利的交通、舒心的环境及优质的教育资源，进一步提升了安置小区的品质，成为了宜良县目前品质最高的居民小区。带动整个东城新区的开发建设，产生良好经济效益，进一步彰显“花乡水城•宜居宜良”的美好城市形象。

（三）项目投入产出情况

1.项目成本：截止目前为止，政府审计工作还未完成。按照竣工结算审定结果，土桥棚户区项目总成本为：123814.45万元。其中：建安费用为：73908.93万元，土地费用为：10249.69万元，工程建设其他费为：5029.17万元，征地拆迁费用为：24593.52万元，建设期利息为：10033.14万元。

2.项目收入：按照昆发展与宜良县人民政府签订的相关协议，昆发展可获得投融资管理费和建设管理费约4188.84万元。土桥棚户区项目改造后，预计可产生出让土地约1280亩（净用地），按出让价格150万元/亩计算，预计土地出让收入为19亿元。

四、土桥棚户区项目亮点

1. 土桥棚户区项目采取和谐拆迁的模式，先安置，再拆迁。土桥棚户区项目先建盖安置房，指挥部提前做好规划设计、安置房建设方案并反复听取征迁户的意见建议，按照群众的意愿优化调整设计方案，用最好的质量标准，最小的公摊面积（不超过16%）把安置房建盖好，让老百姓看得见、摸得着、得实惠，片区群众对安置房规划设计、建设质量的满意度达到98%，消除了心中的担忧和疑虑，有效调动了群众积极支持并参与棚户区改造的热情。随着安置房建设工程顺利竣工验收、拆迁户入住，一个新型的城市综合小区已经在美丽的南盘江畔熠熠生辉，竞放光彩。

2. 土桥棚户区项目成为2015年昆明市唯一成功上报的县级棚户区改造国开行贷款项目。

3. 土桥棚户区项目采用设计-施工-采购总承包模式，同时还采用了限额设计模式。

4. 土桥棚户区项目虽然是棚户区改造回迁房建设，采用了板式小高层的设计，且容积率仅为1.6，增加了小区的品质。

5. 土桥棚户区项目立体车库拟采用装配式施工工艺，是云南省第一个采用装配式施工工艺的项目。

6. 土桥棚户区项目获得《2019年度昆明市优质工程“春城杯”一等奖》及《云南省219年度优质工程二等奖》。

7.公摊低，得房面积大。各户型中，公摊最高为15.21%（面积107.49及110.01平方米户型）。最低为8.22%（面积143.35平方米户型）。